始于2006年的政策,近几年在南京的执行情况却并不理想,其间还曾半途而废——从2006年10月份开始,到2009年3月份止,南京市国土局在多幅住宅用地出让中,对90平方米以内的住宅面积占比作了规定,但从2009年4月份开始,这些土地出让条件就未再作强制约束.

其间位于河西板块的五矿御江金城,尽管2008年拿地时的土地出让条件中明确要求90平方米以内占比不低于45%,但2009年项目启动时,近900套住宅中90平方米以内的只有100套.

即便是现在,板块内户型面积在90平方米以下的房源依然难觅踪迹.

中部区域的招商雍华府,整个项目最小的户型也要98平方米;和记黄埔涟城就更是"好大",最小的户型设置在了140平方米的水平;莱蒙水榭春天尽管有88平方米房源,但在整体的户型设计上依然偏重于首改的定位.

奥体、江心洲等片区的情况基本一致,90平方米以下房源不仅占比稀少,由于紧俏,几乎是"逢开必光",在市场中很难长期"持有".

"河西现在普遍的住宅户型面积在100平方米以上,一个项目90平方米以下的(户型)能达到30%就算不错了."奥体一房产经纪人坦言.

两江板块的情况相对较好,普遍的份额在40%-70%之间.但不同楼盘、不同区域之间的差异性明显.以江宁九龙湖为例,同属该片区的新城玖珑湖和朗诗未来街区,90平方米以下的户型份额就存在不同.

前者的占比在45%左右.据了解,这是2006-2009年之间,南京落地住建部"90/70"政策时作出的微调数字.而后者的占比不足30%.

在问及双方负责人对于户型分布的规划考量时,得到的答案基本相同,一方面得满足容积率的要求;另一方面,也是根据实际的区位、项目的定位等做出的综合判断.

"九龙湖已然不是一个刚需片区了,成熟的配套加上自然环境的优势,吸引了大批改善客群进驻,90平方米以下的户型显然无法满足."有业内人士指出.

强制90/X0不现实 违背市场调节或隐退

即便是在刚需重镇江北板块,桥北片区、江浦片区、浦口新城片区,90平方米以下的户型占比都不尽相同.诚如新景祥业务发展与咨询顾问中心副总王慧所言,户型的设置需根据区域的实际情况、客群的匹配状况来定,强制要求便是"一刀切"的做法.

"类似于城南板桥这样的地区,即便不强制,其刚需属性也决定了项目将以90平方米以下户型为主."王慧指出.

的确,作为纯刚需的聚集区,板桥目前在售的宋都南郡国际、世纪城金域华府以及即将开售的富力尚悦居,均把90平方米以下的小户型作为了"主力军".

宋都南郡国际策划经理贾海滨告诉记者:"目前宋都南郡国际90平米以下的户型占项目总体量的90%,后期尽管会推出160平米左右的花园洋房,但销售重心仍然会放在刚需户型上."

不过,在采访中,有部分业内人士认为,尽管"90/X0"政策有"一刀切"和打"擦边球"的缺陷存在,加上多头监管,执行难度也比较大,但是,作为一种引导性政策,"90/X0"依然有其自身的"用武之地".

以规避市场风险为例.相关数据统计,今年一季度3个月,南京楼市户型建筑面积在120平方米以上的新增商品房成交比例分别达到了37.91%、39.43%及40.32%.

三个月月均以1.2个百分点增长,平均销售占比达39.22%,即"10个购房者中就有4个选择了大户型".

然而,4月份开始"变天",成交量急剧下滑,市场处于量价齐跌的状态;受外部市场和内部市场双重影响,市场从5月份开始突然转冷,月度成交量下滑至50万平方米甚至更低.

这时,有90平方米以下房源储备的楼盘由于刚性需求的持续释放,抵御了一定的市场风险.

此外,"90/X0"符合国家鼓励首套房置业的大政方针,"但毕竟是行政举措,与目前回归市场调节的主基调不相符,所以,最终悄然隐退的可能性比较大."有专家做出预判.